Wie Banken heute Immobilien bewerten – und warum Eigentümer das unbedingt wissen sollten.
Die Bank denkt anders als der Markt
Während Eigentümer meist von einem Verkaufspreis am offenen Markt ausgehen, orientieren sich Banken bei der Immobilienbewertung an einem völlig anderen Maßstab: dem Beleihungswert.
Dieser liegt oft deutlich unter dem Marktwert – und das hat gute Gründe:
- Die Bank bewertet eine Immobilie nicht aus Sicht eines Käufers, sondern als Sicherheitsobjekt für eine Finanzierung.
- Ziel ist nicht der maximale Verkaufspreis, sondern die Frage:
„Wie viel ist das Objekt im Krisenfall sicher und dauerhaft wert?“
Berechnungsmethoden der Banken im Überblick
Beleihungswert (§ 16 PfandBG / BelWertV)
Der Beleihungswert ist der konservative Wert, den die Bank im Rahmen der Finanzierung berücksichtigt:„Der Wert, der sich bei vorsichtiger Einschätzung der zukünftigen Marktfähigkeit, der wirtschaftlichen Nutzbarkeit und der Werthaltigkeit ergibt.“
Abzüge für:
- Marktvolatilität (Preisschwankungen)
- Bauschäden oder Instandhaltungsrückstand
- nicht nachhaltige Mieterträge
- nicht abgeschlossene Modernisierungen
- wirtschaftliche Überalterung
Methoden:
- Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten
- Sachwertverfahren bei Eigennutzung
- Teilweise auch Vergleichswert, z. B. bei Eigentumswohnungen
Beleihungsauslauf
Wichtig für Eigentümer, die später verkaufen oder refinanzieren:
Banken finanzieren meist nur bis zu 60–80 % des Beleihungswertes – nicht des Marktpreises!
Beispiel:
- Marktwert: 800.000 €
- Beleihungswert: 700.000 € (ca. –12,5 %)
- Beleihungsauslauf 80 % → max. Finanzierung: 560.000 €
Käufer benötigen also mehr Eigenkapital, was den Käuferkreis reduziert.
Banken setzen dadurch den effektiven Spielraum für den Verkaufspreis unter Druck.
Aktuelle Marktbedingungen verschärfen die Bewertung
Steigende Zinsen
- Höhere Zinsen = geringere Finanzierungskraft der Käufer
- Auswirkungen:
Banken rechnen mit höheren Kapitalisierungszinsen (im Ertragswert)
→ Niedrigerer Gebäudewert trotz gleicher Miete
Rückgang bei Kaufpreisen
- In vielen Regionen wurden z. T. 10–20 % Wertkorrekturen bei überhitzten Preisen vorgenommen
- Banken kalkulieren Risikoabschläge auf regionale Märkte
Energieeffizienz & Nachhaltigkeit
- Gebäude mit schlechter Energiebilanz (E, F, G) werden oft abgewertet
- Banken fordern Nachweise zu:
– Heiztechnik
– Dämmstandard
– Sanierungsstand
Warum diese Info für Eigentümer entscheidend ist
- Wer realistisch bewertet, verkauft schneller und mit deutlich weniger Preisverhandlungen.
- Wer die Sichtweise der Bank kennt, erkennt, warum „der Nachbar hat mehr bekommen“ nicht mehr greift.
- Wer mit einem Makler zusammenarbeitet, der banklogisch und marktgerecht denkt, schützt seinen Verkaufserfolg.