Dachgeschossausbau in Bayern – Risiken und Chancen beim Verkauf
In Bayern gibt es zahlreiche Immobilien, bei denen Dachgeschosse schon längst zu Wohnzwecken genutzt werden – ohne dass jemals eine offizielle Nutzungsänderung beantragt oder genehmigt wurde. Probleme für Eigentümer treten hierbei oft erst beim Verkauf auf.
Die Risiken nicht genehmigter Dachausbauten
- Keine anrechenbare Wohnfläche: Ohne Nutzungsänderung gilt das Dachgeschoss offiziell weiterhin als Abstell- oder Nebenraum. In Gutachten und bei Banken wird diese Fläche nicht als Wohnraum berücksichtigt – und kann den Verkehrswert erheblich drücken.
- Kaufpreis und Finanzierung: Käufer können den zusätzlichen Raum zwar praktisch nutzen, aber die Bank rechnet ihn nicht in die Wohnfläche ein. Das schmälert die Finanzierbarkeit und senkt den möglichen Verkaufspreis.
- Rechtliche Unsicherheit: Verkäufer sind verpflichtet, korrekte Angaben zur Immobilie zu machen. Wer ein nicht genehmigtes Dachgeschoss als Wohnraum ausweist, riskiert rechtliche Schritte oder Schadenersatzforderungen.
- Nachträgliche Kosten: Im schlimmsten Fall müssen Käufer den Ausbau zurückbauen oder kostenintensiv nachgenehmigen lassen – was den Verkaufsprozess belasten kann.
Chancen bei genehmigtem Ausbau
Ein offiziell genehmigter Dachgeschossausbau ist dagegen ein echter Werttreiber:
- Mehr anerkannte Wohnfläche steigert den Immobilienwert unmittelbar.
- Immobilien mit ausgebautem Dachgeschoss lassen sich schneller und attraktiver vermarkten.
- Schon der Nachweis, dass ein Ausbau genehmigungsfähig wäre, kann die Nachfrage erhöhen und Sicherheit für Käufer schaffen.
Unser Tipp für Eigentümer
Wer eine Immobilie mit ausgebautem Dachgeschoss verkaufen möchte, sollte frühzeitig klären:
- Liegt eine Nutzungsänderung vor? – Im Zweifel Einsicht ins Bauaktenarchiv.
- Ist eine Genehmigung nachträglich möglich? – Häufig lohnt sich ein Antrag vor oder parallel zum Verkaufsprozess.
- Transparenz statt Risiko: Auch wenn keine Genehmigung vorliegt, ist eine offene Kommunikation wichtig, um Käufervertrauen zu sichern und spätere Konflikte zu vermeiden.
Fazit
Ein Dachgeschossausbau kann ein starkes Verkaufsargument sein – aber nur dann, wenn er rechtlich abgesichert ist. Wir unterstützen Eigentümer in Bayern dabei, Chancen und Risiken klar einzuordnen, und entwickeln eine Verkaufsstrategie, die Sicherheit schafft und den bestmöglichen Preis ermöglicht.